Vente en PAP : qui paie quoi entre le vendeur et l'acheteur ?
Frais de notaire, diagnostics, taxe foncière, charges de copropriété, travaux votés : la répartition des frais entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier est l'une des questions les plus posées par les vendeurs particuliers. Voici, en 2026, la règle exacte pour chacun des 18 postes de frais d'une vente PAP.
Frais de notaire : c'est l'acheteur qui paie (mais c'est négociable ?)
Les frais de notaire sont, dans 99 % des cas, à la charge de l'acheteur. Ils représentent en 2026 entre 7 et 8 % du prix de vente pour l'ancien, et 2 à 3 % pour le neuf. Sur un bien à 350 000 € dans l'ancien, comptez environ 26 250 € de frais notariaux à la charge de l'acheteur.
Ces frais regroupent :
- ·Les droits de mutation (5,80 % en 2026 dans la plupart des départements, parfois 5,09 % à Paris)
- ·La rémunération du notaire (émoluments, calculés selon barème)
- ·Les débours (frais administratifs avancés par le notaire)
- ·La contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix)
Sont-ils négociables ? Les émoluments du notaire sont réglementés (barème national), donc non négociables. Cependant, depuis 2020, le notaire peut accorder une remise de 20 % sur sa rémunération pour la tranche de prix supérieure à 100 000 €. À demander explicitement.
Acte en main : dans de rares cas, le vendeur peut accepter de prendre les frais de notaire à sa charge — c'est ce qu'on appelle un acte en main. Le prix d'affichage est alors net pour le vendeur, et le vendeur intègre fiscalement les droits dans son coût total. Peu pratiqué.
Diagnostics obligatoires : c'est le vendeur qui paie
Le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) est toujours à la charge du vendeur. C'est non négociable. Coût en 2026 :
| Diagnostic | Coût | Validité |
|---|---|---|
| DPE | 100-150 € | 10 ans |
| Amiante | 80-120 € | Illimitée (sauf positif) |
| Plomb (CREP) | 100-200 € | 1 an si positif |
| Électricité | 80-150 € | 3 ans |
| Gaz | 80-150 € | 3 ans |
| Termites | 100-180 € | 6 mois |
| ERP | 0-30 € | 6 mois |
| Surface Carrez | 60-120 € | Illimitée (sauf travaux) |
Pack complet : 250-600 € selon la surface.
Taxe foncière : la règle au prorata
La taxe foncière de l'année est due par le propriétaire au 1er janvier. Mais en pratique, elle est proratisée entre vendeur et acheteur le jour de la vente.
Calcul : si la vente a lieu le 15 juin, le vendeur paie 165/365 de la taxe (du 1er janvier au 15 juin), l'acheteur paie 200/365 (du 16 juin au 31 décembre).
Mise en œuvre : le proratisation est faite par le notaire dans l'acte authentique. L'acheteur rembourse au vendeur sa quote-part au moment de la signature.
Charges de copropriété : la règle du décompte trimestriel
Les charges de copropriété sont payées par le propriétaire au moment de l'appel de fonds. C'est le principe du décompte trimestriel.
Règle : c'est le propriétaire au moment de l'appel de fonds qui paie l'intégralité de l'appel. S'il y a un changement de propriétaire entre deux appels, pas de proratisation.
Exemple : appel de fonds du 1er avril (charges du 2e trimestre). Si la vente a lieu le 15 mai, le vendeur a déjà payé l'intégralité du 2e trimestre. Pas de remboursement par l'acheteur.
Cas particulier des travaux votés : voir section dédiée plus bas.
Travaux votés en AG : qui paie quoi ?
C'est une question piège qui peut coûter cher.
Règle générale : c'est le propriétaire au jour de l'exigibilité de l'appel de fonds qui doit payer. Mais des nuances importantes :
- ·Travaux votés AVANT la signature du compromis : sauf clause contraire, le vendeur les paie.
- ·Travaux votés ENTRE le compromis et l'acte authentique : sauf clause contraire, le vendeur les paie (il est encore légalement le propriétaire).
- ·Travaux votés APRÈS l'acte authentique : c'est l'acheteur qui paie, même si la décision a été prise en AG du vendeur.
Bonne pratique : insérer dans le compromis une clause sur les travaux votés précisant qui prendra en charge les appels de fonds décidés avant la vente mais exigibles après.
Honoraires d'agence : qui paie selon le mandat
En PAP : personne ne paie d'honoraires d'agence, par définition.
Si une agence intervient :
- ·Mandat de vente classique : c'est le vendeur qui paie (sauf clause inverse).
- ·Mandat de recherche acheteur : c'est l'acheteur qui paie.
- ·Cas hybride : honoraires partagés (rare, à formaliser dans le mandat).
Frais de mainlevée d'hypothèque : le vendeur paie
Si votre bien est encore lié à un crédit immobilier en cours, le notaire devra faire lever l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (PPD). Ces frais sont à la charge du vendeur et représentent 0,3 à 0,8 % du capital restant dû.
Exemple : capital restant dû de 150 000 €, frais de mainlevée ≈ 600 à 1 200 €.
Frais de syndic pour l'état daté : qui paie ?
L'état daté est un document détaillé fourni par le syndic au notaire, indispensable pour la vente d'un lot en copropriété. Il coûte généralement 300 à 500 €.
Qui paie ? La loi (article 10-1 de la loi de 1965) prévoit que c'est le vendeur qui paie l'état daté.
Frais de pré-état daté : à la charge de l'acheteur (depuis 2020)
À ne pas confondre : le pré-état daté est un document plus simple, demandé en amont par l'acheteur pour confirmer son intérêt. Depuis 2020, son coût est à la charge de l'acheteur (généralement 50-150 €).
Tableau récap : 18 postes de frais et leur répartition
| Poste de frais | À la charge de | Coût indicatif 2026 |
|---|---|---|
| Diagnostics (DDT) | Vendeur | 250-600 € |
| Frais de notaire (ancien) | Acheteur | 7-8 % du prix |
| Frais de notaire (neuf) | Acheteur | 2-3 % du prix |
| Mainlevée hypothèque | Vendeur | 0,3-0,8 % du capital restant |
| État daté | Vendeur | 300-500 € |
| Pré-état daté | Acheteur | 50-150 € |
| Taxe foncière | Au prorata | Selon bien |
| Charges copropriété en cours | Décompte trimestriel | Selon bien |
| Travaux votés avant compromis | Vendeur | Selon vote |
| Travaux votés entre compromis et acte | Vendeur (sauf clause) | Selon vote |
| Travaux votés après acte | Acheteur | Selon vote |
| Annonces et diffusion | Vendeur | 100-600 € |
| Photos pro | Vendeur | 150-400 € |
| Coaching immobilier | Vendeur | 290-490 €/mois |
| Honoraires mandat vente | Vendeur | 3-7 % |
| Honoraires mandat recherche | Acheteur | 3-5 % |
| Inscription cadastrale | Inclus frais notaire | — |
| Contribution sécurité immobilière | Acheteur (inclus frais notaire) | 0,10 % |
FAQ
Qui paie les frais de notaire dans une vente PAP ? L'acheteur, dans 99 % des cas. Le vendeur peut éventuellement les prendre à sa charge (« acte en main ») mais c'est très rare.
Le vendeur peut-il négocier de faire payer les diagnostics par l'acheteur ? Non. C'est une obligation légale du vendeur. Aucune dérogation possible.
Qui paie l'état daté pour le notaire ? Le vendeur. C'est une obligation légale (article 10-1 loi 1965).
Que se passe-t-il si des travaux importants sont votés entre compromis et acte ? Sauf clause contraire dans le compromis, c'est le vendeur (encore propriétaire au moment du vote) qui paie. Cette clause doit être négociée explicitement.
La taxe foncière est-elle au prorata pour l'année entière ? Oui, calculée au jour près par le notaire. Le vendeur paie sa quote-part (du 1er janvier à la date de vente), l'acheteur paie le reste.
Les charges de copropriété sont-elles proratisées ? Non. La règle est le décompte trimestriel : celui qui paie l'appel de fonds le jour où il devient exigible paie l'intégralité.
En résumé
La répartition des frais entre vendeur et acheteur en PAP suit des règles largement standardisées en 2026. Le vendeur paie : diagnostics, mainlevée d'hypothèque éventuelle, état daté, sa quote-part de taxe foncière. L'acheteur paie : frais de notaire, pré-état daté, sa quote-part de taxe foncière. Les travaux votés en copropriété restent le sujet le plus glissant — à formaliser clairement dans le compromis pour éviter tout litige.